Алгоритм строительства индивидуального жилого дома. Порядок оформления документов

1. Получение документов на земельный участок.

Земля должна находиться в собственности или в аренде. В свидетельстве на право собственности (договоре аренды) должно значиться, что участок выдан под личное подсобное хозяйство или индивидуальное жилищное строительство.

2. В местной (районной) администрации уточнить об особенностях земельного участка (имеются ли какие-либо ограничения по расположению и высоте построек).

3. Узнать в местном энергосбыте (Отдел газификации (газовой службе) и МУП Горводоканал) о возможности подведения электричества (газа, воды) к земельному участку. об условиях и стоимости подключения к инженерным сетям.

4. Заказ топосъемки (масштаб 1:500) и геодезических исследований земельного участка. Топосъемка обязательна, без геодезических изысканий иногда можно обойтись, но геодезические исследования (бурение в 2-4 точках на месте будущего дома) позволят подобрать оптимальные характеристики фундамента, что влияет на долговечность дома, а возможно и позволит сэкономить Ваши средства.

5. Заказ проекта дома .

Согласно ст. 48 Градостроительного кодекса осуществление подготовки проектной документации не требуется при строительстве, реконструкции, капитальном ремонте объектов индивидуального жилищного строительства (отдельно стоящих жилых домов с количеством этажей не более чем три, предназначенных для проживания одной семьи). Застройщик по собственной инициативе вправе обеспечить подготовку проектной документации применительно к объектам индивидуального жилищного строительства.

При строительстве индивидуального жилого дома не выше трех этажей, строительный проект необязателен.

6. Получение разрешения на строительство.

Разрешение на строительство выдается администрацией того района, где ведется строительство. Для получения этого документа необходимо передать в районный отел архитектуры следующий пакет документов:

Заявление о выдаче разрешения на строительство.

К указанному заявлению прилагаются следующие документы:

• правоустанавливающие документы на земельный участок;

• градостроительный план земельного участка (выдается органом местного самоуправления);

• схема планировочной организации земельного участка с обозначением места размещения объекта индивидуального жилищного строительства.

7. Согласование проводки коммуникаций с энерго- и газоснабжающей организациями .

8. Строительство дома (Если застройщиком выступает привлеченная организация, необходимо заключить Договор строительного подряда).

9. Подключение к коммуникациям.

10. Сотрудники БТИ составляют техпаспорт строения.

До 1 марта 2015 года получения разрешения на ввод объекта индивидуального жилищного строительства в эксплуатацию не требуется, а также представления данного разрешения для осуществления технического учета (инвентаризации) такого объекта, в том числе для оформления и выдачи технического паспорта такого объекта.

11. Регистрация индивидуального жилого дома и получение почтового адреса.

Государственная регистрация права собственности гражданина на объект индивидуального жилищного строительства, создаваемый или созданный на земельном участке, предназначенном для индивидуального жилищного строительства, осуществляется в порядке, установленном ст. 25.3 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

Основаниями для ее осуществления являются:

— документы, подтверждающие факт создания такого объекта недвижимого имущества и содержащие его описание;

— правоустанавливающий документ на земельный участок, на котором расположен такой объект недвижимого имущества (представления правоустанавливающего документа на указанный земельный участок не требуется в случае, если право заявителя на этот земельный участок ранее зарегистрировано в установленном данным Федеральным законом порядке).

До 1 марта 2015 года единственным документом, подтверждающим факт создания объекта индивидуального жилищного строительства на указанном земельном участке и содержащим его описание, является кадастровый паспорт объекта индивидуального жилищного строительства.

Кадастровый паспорт выдается заявителю в течение десяти рабочих дней со дня получения органом кадастрового учета соответствующего запроса.

Таким образом, основанием для осуществления государственной регистрации права собственности гражданина на жилой дом, построенный на земельном участке, предоставленном для индивидуального жилищного строительства, являются:

1. Заявление о государственной регистрации права собственности.

2. Документ об уплате государственной пошлины (подлинник и копия)

3. Документ, удостоверяющий личность заявителя. При обращении представителя — документ, подтверждающий его полномочия – нотариально удостоверенная доверенность (подлинник и копия).

4. Технический паспорт объекта.

5. Правоустанавливающий документ на земельный участок, на котором расположен объект (за выше оговоренным исключением).

6. Кадастровый план земельного участка или заключение органа местного самоуправления (в двух экземплярах).

Почтовый адрес жилому дому, построенному в рамках Индивидуального жилищного строительства, присваивается органом местного самоуправления на основе письменного заявления и приложенных документов, которые может затребовать администрация (право собственности на землю, разрешение на строительство, технический паспорт БТИ на дом и др.).

В некоторых случаях, достаточно будет представить часть этих документов. Вопрос присвоения почтовых адресов находится в компетенции органов местного самоуправления (если это не затрагивает федеральные законы).

Строительство индивидуального жилого дома регулируется положениями Гражданского кодекса РФ, Градостроительным кодексам и НЕ подпадает под нормы Федерального закона № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».

Таким образом, после государственной регистрации права собственности на вновь созданный (построенный) индивидуальный жилой дом, собственником становится физическое лицо (застройщик).

По закону Собственник жилого помещения осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему на праве собственности жилым помещением в соответствии с его назначением и пределами его использования. Например, он вправе предоставлять во владение и (или) в пользование, принадлежащее ему жилое помещение

— гражданину на основании договора найма,

— по договору безвозмездного пользования;

— юридическому лицу на основании договора аренды;

— продавать и передавать.

АЛГОРИТМ ПРОДАЖИ ЖИЛЫХ ПОМЕЩЕНИЙ

1. Заключение договора(ов) купли-продажи на определенную часть жилого помещения . В договоре должны быть четко прописаны все характеристики предмета сделки (площадь помещения, расположение в доме и т.д.).

При этом Договор продажи части жилого дома (также как и квартиры) подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Существенным условием договора продажи части жилого дома или квартиры, в котором уже проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением (другие покупатели), является перечень этих лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением (Выписка из домовой книги).

2. Заключение договора(ов) купли-продажи на определенную часть земельного участка на котором расположено Индивидуальное жилое строение.

3. В Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по НСО производится регистрация сделки (купли продажи части дома и части земельного участка) и регистрация права (в результате чего Покупатель получает свидетельство о праве собственности на приобретенное по договору недвижимое имущество).

4. Новые собственники (покупатели) становятся участниками общей долевой собственности. Распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников. Каждый участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать, отдать в залог свою долю либо распорядиться ею иным образом с соблюдением при ее возмездном отчуждении правил, предусмотренных ст. 250 ГК РФ (Преимущественное право покупки). Чтобы этого избежать участники долевой собственности могу заключить соглашение о разделе имущества.

5. Жилой дом, находящийся в долевой собственности, может быть разделен между его участниками по соглашению между ними на несколько квартир пропорционально принадлежащим им долям, поскольку каждому из участников долевой собственности принадлежит право требовать выдела своей доли из общего имущества.

Для раздела индивидуального жилого дома на несколько квартир между участниками долевой собственности должен быть заключен соответствующий договор, который подлежит государственной регистрации на основании п. 1 ст. 4 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ. В этом случае жилой дом приобретает статус многоквартирного дома, на общее имущество которого, в том числе на земельный участок, на котором он расположен, сохраняется общая долевая собственность. При этом собственник квартиры не вправе отчуждать свою долю в праве собственности на такое имущество. Раздел земельного участка, находящегося в общей долевой собственности собственников квартир в расположенном на нем многоквартирном доме, не допускается. Решением всех собственников квартир в многоквартирном доме могут быть определены пределы пользования земельным участком, в том числе и введение ограничений пользования им (пп. 2 п. 2 ст. 44 ЖК РФ).

ОДНАКО здесь существует определенный риск:

В документах на земельный участок четко прописано его целевое использование и в случае создания из индивидуального жилого дома многоквартирного, такая сделка может быть признана притворной и объект подлежит сносу в порядке ст. 222 ГК РФ, как самовольная постройка

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *