ПРИЗНАКИ ДОГОВОРА УЧАСТИЯ В ДОЛЕВОМ СТРОИТЕЛЬСТВЕ

ПРИЗНАКИ ДОГОВОРА УЧАСТИЯ В ДОЛЕВОМ СТРОИТЕЛЬСТВЕ

Автор Бем Наталья Евгеньевна

ПРИЗНАКИ ДОГОВОРА УЧАСТИЯ В ДОЛЕВОМ СТРОИТЕЛЬСТВЕ

Договору долевого участия присущи ряд признаков, которые позволяют признать его соответствующим Федеральному закону № 214-ФЗ от 30.12.02004г. «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости», и соответственно – действительным. Рассмотрим их.

Первый признак этого договора состоит в особом субъектном составе. Если участником долевого строительства может выступать любой субъект гражданского права, обладающий право- и дееспособностью, то застройщиком может быть лишь юридическое лицо или индивидуальный предприниматель, у которого имеется в собственности либо на праве аренды земельный участок, предоставленный для строительства, и право собственности на который или договор аренды которого прошли государственную регистрацию; получивший разрешение на строительство многоквартирного дома и (или) иного объекта долевого строительства и опубликовавший (разместивший) проектную декларацию (ч. 1 ст. 3 Закона о долевом строительстве); осуществляющий строительство (создание) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости за счет денежных средств участников долевого строительства (ч. 1 ст. 2 Закона о долевом строительстве).

При этом не могут выступать застройщиками:

1) государственные и муниципальные учреждения, казенные предприятия, органы государственной власти и органы местного самоуправления, поскольку им земельные участки предоставляются в постоянное бессрочное пользование (п. 1 ст. 20 Земельного кодекса РФ);

2) юридические лица, обладающие специальной правоспособностью, исключающей возможность занятия данной деятельностью, банки, страховые организации; унитарные предприятия; некоммерческие организации.

Второй признак договора долевого участия заключается в особенностях предмета данного договора. Если обязательство участника долевого строительства состоит лишь в уплате обусловленной договором цены и принятии готового объекта долевого строительства, то обязательства застройщика более сложны: это строительство (создание) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, которое осуществляется застройщиком своими силами и (или) с привлечением других лиц на принадлежащем ему участке, в установленный договором срок, на денежные средства участников долевого строительства; по окончании строительства и ввода объекта в эксплуатацию — передача застройщиком участнику долевого строительства объекта долевого строительства. При этом объектами долевого строительства являются жилые или нежилые помещения, а также общее имущество, права на которые подлежат обязательной государственной регистрации (ст. 16 Закона о долевом строительстве).

Третий признак договора долевого участия состоит в том, что участники этого договора преследуют разные цели. Для застройщика цель договора состоит в получении прибыли, образующейся за счет разницы между денежными средствами, полученными от участников долевого строительства на строительство (создание) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, и себестоимостью объекта долевого строительства, а для участника долевого строительства, как правило — в получении объекта долевого строительства в собственность.

Не редки случаи, когда целью участия в долевом строительстве является получение прибыли за счет разницы в стоимости объекта долевого строительства на начальном и конечном этапах строительства, которые оформляются договором уступки прав требования между прежним и новым участником долевого строительства.

Четвертый признак заключается в том, что содержание договора участия в долевом строительстве в значительной мере определяется нормами Закона о долевом строительстве, которые не могут по воле сторон сужаться по сравнению с нормами Закона о долевом строительстве; исполнение обязательств застройщика обеспечивается залогом предоставленного для строительства многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости земельного участка, принадлежащего застройщику на праве собственности, либо права аренды земельного участка и строящегося на этом земельном участке многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости либо поручительством банка; в случае заключения договора долевого участия гражданином с потребительской целью к отношениям сторон применяется законодательство о защите прав потребителей в части, не урегулированной Законом о долевом строительстве (ч. 9 ст. 4 данного Закона).

Пятый признак договора участия в долевом строительстве заключается в требовании государственной регистрации договора и (или) уступки прав требования по договору (п. 3 ст. 4, ст. 17 Закона о долевом строительстве; ст. 25.1 Федерального закона от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»). Данным признаком договор долевого участия отличается от договора подряда, в отношении которого не установлено требований о его государственной регистрации.

Отмеченные признаки договора долевого участия позволяют рассматривать его в качестве самостоятельного гражданско-правового договора, отличного от иных договоров, в том числе от договора подряда.

Закон о долевом строительстве, закрепив новый тип договора, установил, что действие этого договора не распространяется на отношения юридических лиц и (или) индивидуальных предпринимателей, связанные с инвестиционной деятельностью по строительству (созданию) объектов недвижимости (в том числе многоквартирных домов) и не основанные на договоре участия в долевом строительстве. Указанные отношения регулируются ГК РФ и законодательством Российской Федерации об инвестиционной деятельности.

Передача гражданам прав путем уступки требования по договорам, которые заключены юридическими лицами и (или) индивидуальными предпринимателями и связаны с инвестиционной деятельностью по строительству (созданию) многоквартирных домов и после исполнения которых у граждан возникает право собственности на жилое помещение в строящемся (создаваемом) многоквартирном доме, не допускается (ч. 3 ст. 1 Закона о долевом строительстве). Отношения юридических лиц и индивидуальных предпринимателей по строительству (созданию) объектов недвижимости могут регулироваться как Законом о долевом строительстве, так и законодательством Российской Федерации об инвестиционной деятельности.

В случае если юридическое лицо или индивидуальный предприниматель заключают договор долевого участия в строительстве нежилого помещения в многоквартирном доме для использования его в дальнейшем, например под офис, то к отношениям сторон применению подлежат нормы законодательства РФ об инвестиционной деятельности (исходя из судебной практики).

Обязательные условия Договора участия в долевом строительстве

В соответствии с п. 4 ст. 4 Закона N 214-ФЗ договор участия в долевом строительстве в обязательном порядке должен содержать:

1. Определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости. Как правило, объект долевого строительства индивидуализируется следующим образом:

— в тексте договора участия в долевом строительстве определяются строительный номер квартиры, этаж, местоположение квартиры в осях, количество комнат в квартире, общая площадь квартиры в соответствии с проектной документацией;

— в качестве приложения к договору участия в долевом строительстве сторонами оформляется план объекта долевого строительства (квартиры), представляющий собой экспликацию из поэтажного плана соответствующего многоквартирного дома согласно проектной документации.

2. Срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства. Такой срок может быть определен конкретной датой или периодом времени.

3. Цену договора, сроки и порядок ее уплаты. Уплата цены договора производится путем внесения участником долевого строительства платежей единовременно или в установленный договором период, исчисляемый годами, месяцами или неделями. В качестве определения порядка уплаты цены договора сторонами может предусматриваться график платежей.

4. Гарантийный срок на объект долевого строительства. Согласно п. 5 ст. 7 Закона N 214-ФЗ гарантийный срок для объекта долевого строительства не может составлять менее чем пять лет.

В случае отсутствия в Договоре какого либо из обязательных условий, такой Договор считается не заключенным, и соответственно – недействительным.

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *