Правовая экспертиза объектов жилищного строительства

Правовая экспертиза объектов жилищного строительства

Любой инвестиционно-строительный проект в жилищном строительс­тве включает следующие виды деятельности :

— отвод земли и сбор финансовых средств;

— изыскания;

— проектирование;

— поставки (материально-техническое снабжение);

— строительство жилого здания;

— регистрация прав собственности;

— эксплуатация объекта.

На каждом этапе реализации инвестиционно-строительного проекта важное значение имеет правовая экспертиза, выполняемая экспертом или группой экспертов по анализу и оценке выполненных этапов и соответс­твия их существующему законодательству. В задачу правовой экспертизы входит оценка экологических, экономических, социальных и других пос­ледствий выполненного этапа строительства.

Выводы и предложения правовой экспертизы используют при про­ектировании, строительстве и эксплуатации жилых зданий, а также при реконструкции и ремонте их и при совершении сделок с жильем.

 

Отвод земельного участка для строительства производится в соответс­твии с требованиями Гражданского, Земельного и Градостроительного ко­дексов РФ.

К работам, требующим оформления разрешений на их проведение, от­носятся:

— новое (капитальное и некапитальное) строительство;

— реконструкция;

— реставрация;

— установка нестационарных объектов;

— использование территорий (приспособление для ведения хозяйствен­ной деятельности);

— благоустройство территорий;

— капитальный ремонт зданий, ремонт и покраска фасадов;

— перепланировка и переоборудование помещений;

— реконструктивные работы.

Оформление разрешений на строительство не требуется (при усло­вии применения материалов и приборов, соответствующих санитарным и противопожарным нормам Российской Федерации) для проведения сле­дующих видов работ:

— замена сантехнических приборов, кроме приборов центрального отопления;

— чистовой ремонт помещений (ремонт, замена отделочных покрытий стен, полов и потолков);

— замена внутренних столярных изделий.

Все инвестиционные проекты независимо от форм собственности и от источников финансирования до их утверждения подлежат экспертизе в соответствии с Градостроительным кодексом РФ (ст.29). Целью эксперти­зы является предотвращение создания объектов, использование которых нарушает права физических и юридических лиц и интересы государства, а также оценка эффективности капитальных вложений.

Некоторые задачи правовой экспертизы

В задачи правовой экспертизы входят также проверка правильности сметной стоимости объекта строительства, которое является основой для определения капитальных вложений, финансирования строительства и формирования договорных цен. Используя расчеты сметной стоимос­ти, определяют балансовую стоимость вводимых в действие построенных объектов.

В соответствии с требованиями Градостроительного кодекса РФ и Закона «Об охране окружающей среды» проектирование, строительство и эксплуатация зданий и сооружений должны соответствовать требо­ваниям существующего законодательства и обеспечивать благоприят­ные экологические условия для жизни, труда и отдыха граждан.

Приказом Госкомэкологии РФ от 16 мая 2000 года NQ372 утверждено «Положение об оценке воздействия намечаемой хозяйственной и иной деятельности на окружающую среду в Российской Федерации». Положе­ние регламентирует процесс проведения оценки воздействия намечаемой хозяйственной и иной деятельности на окружающую среду и подготовки материалов, являющихся основанием для разработки обосновывающей документации по объектам государственной экологической экспертизы.

Санитарно-эпидемиологические требования. предъявляемые к пла­нировке и застройке поселений, определены в Федеральном законе от 30 марта 1999 г. NQ 52-ФЗ «О санитарно-эпидемиологическом благополучии населения». При разработке проекта на возведение любого объекта учи­тывают также требования различных санитарных правил и норм. Про­ект на строительство объектов жилищно-гражданского назначения дол­жен включать раздел «Охрана окружающей среды», который состоит из подразделов: «Охрана и рациональное использование водных ресурсов», «Охрана земельных ресурсов, растительного и животного мира», «Защита от шума и других физических факторов воздействия», «Мероприятия по охране и воспроизводству рыбных запасов».

В соответствии со ст.9 Градостроительного кодекса РФ запрещается разработка, согласование, утверждение и реализация градостроительной документации без учета материалов комплексных инженерных изыс­каний.

Разработанный в соответствии с требованиями СНиП 11-01-95 «О порядке разработки согласования и составе проектной документации на строительство предприятий, зданий и сооружений» проект на строительс­тво объектов жилищно-гражданского назначения подлежит экспертизе как обязательному этапу инвестиционного процесса в строительстве.

Порядок проведения экспертизы проектов строительства и составления заклю­чения по экспертизе приведены в РДС 11-201-95 «Инструкция о порядке проведения государственной экспертизы проектов строительства».

Важной задачей правовой экспертизы объектов жилищного строи­тельства является проверка правильности проведения тендеров (конкур­сов) и заключения договоров подрядов.

При выполнении правовой экспертизы важно выявить законность и соблюдение лицензионной политики для всех видов строительной де­ятельности.

В Федеральном законе от 25 февраля 1995г. «Об инвестиционной де­ятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капиталь­ных вложений» определены понятия заказчика и подрядчика в инвестици­онном процессе. Заказчиками могут быть инвесторы. Заказчик, не являющийся инвес­тором, наделяется правами владения, пользования и распоряжения капи­тальными вложениями на период и в пределах полномочий, установлен­ных инвестиционным договором. Подрядчики обязаны иметь лицензию на осуществление ими тех видов деятельности, которые подлежат ли­цензированию в соответствии с положениями Федерального закона от 8 августа 2001 года «О лицензировании отдельных видов деятельности».

13. Система заявительных и разрешительных процедур,

связан­ных с проектом и эксплуатацией недвижимости

Получение прав на частные объекты недвижимости

Получение прав на объект недвижимости — важная составляющая процедура жизненного цикла. Следует учесть, что этот процесс принци­пиально различен для объектов, находящихся в государственной и в час­тной собственности.

Наиболее распространенными вариантами поучения прав на объекты недвижимости являются следующие схемы :

1. приобретение недвижимого имущества — помещения, отдельно стоя­щего здания или имущественного комплекса, включающего в себя здания и сооружения, земельный участок и внутриплощадочные сети с распреде­лительными устройствами;

2. приобретение долей (акций) юридического лица, владеющего недви­жимым имуществом;

3. переуступка права аренды недвижимого имущества.

Возможны более сложные варианты, связанные, например, с создани­ем совместного предприятия, в уставный капитал которого одна сторона вносит недвижимость, а другая — денежные средства, необходимые для строительства или реконструкции. Этот вариант хорош для бизнеса, в ос­нове которого лежит развитие данного объекта. Другой вариант — пере­ход права собственности по договору залога.

После того как стороны определили предмет договора, будущий по­купатель приступает к процедуре, в западной практике называемой due diligence («должное усердие»). Это означает тщательный, всесторонний анализ всех аспектов будущей сделки: юридическую, техническую и финансовую (при покупке юридического лица) экспертизу, а также оценку стоимости объекта.

Юридическая экспертиза должна ответить на ряд вопросов:

— каковы права продавца на предлагаемый объект;

— каковы права продавца на земельный участок под объектом;

— каковы существующие и возможные обременения по использованию объекта;

— существуют ли и могут ли возникнуть в будущем притязания третьих лиц на объект;

— каковы основания возникновения у продавца прав на данный объект;

— требуется ли разрешение соответствующего антимонопольного орга­на на проведение сделки;

— каковы полномочия стороны, ведущей переговоры о продаже объек­та.

При юридической экспертизе тщательно изучаются:

— учредительные документы;

— документы, на основании которых у продавца возникло право собс­твенности на объект (план приватизации, договор купли-продажи и пла­тежные документы к нему и т. д.);

— все документы, связанные с обременениями (зарегистрированные до­говоры аренды, охранные обязательства Комитета по охране памятников истории и культуры, сервитуты,

— высотные ограничения по строительству, обязательства по сохране­нию профиля объекта и т. д.);

— документы, связанные с притязаниями третьих лиц (решения арбит­ражных судов, вся переписка, касающаяся оспаривания прав продавца);

— прописанные в Уставе предприятия-продавца полномочия органа уп­равления, принявшего решение о продаже (директор, правление, Совет директоров, собрание акционеров).

Стратегии инвестирования в недвижимость

Прежде чем перейти к рассмотрению возможных вариантов сделки, нужно определить для себя ее конечную цель: получение контроля над объектом недвижимости или инвестиционное вхождение в бизнес. В за­висимости от выбранной цели существуют разные стратегии поведения. Получение контроля над объектом недвижимости может быть достигнуто следующими путями:

— приобретение первичного объекта недвижимости;

— приобретение вторичного объекта недвижимости;

— приобретение долей в общедолевой собственности на объект недвижимости;

— приобретение имущественного комплекса;

— приобретение 100% долей специально созданной дочерней компании;

— приобретение пакета акций или долей юридического лица, превышаю­щего контрольный (более 75%).

Купля-продажа первичного объекта недвижимости . Наиболее прос­той и распространенный вид сделки. В этом случае приобретаются права собственности на отдельно стоящее здание. Согласно Земельному кодексу РФ, одновременно к покупателю должны перейти и права на соответству­ющий земельный участок.

Купля-продажа вторичного объекта недвижимости. При этом ва­рианте сделки первичный объект разбивается на ряд обособленных «по­добъектов» (этажей, отдельных помещений), каждый из которых обладает уникальным кадастровым номером и может продаваться отдельно. Сделка такого рода удобна в том случае, если первичный объект слишком велик и продать его целиком представляется затруднительным. Разбивка на более мелкие вторичные объекты повышает ликвидность объекта в целом, одна­ко осложняет техническую эксплуатацию здания, поскольку инженерные сети проходят через ряд «вторичек», у владельцев которых могут быть разные представления об уровне необходимого технического обслужива­ния.

И в первом, и во втором случаях говорят о купле-продаже так назы­ваемых кадастров, т.е. обособленных объектов недвижимости, обладаю­щих самостоятельными кадастровыми номерами (у первичного объекта 4 группы цифр в кадастровом номере, у вторичного — 5).

Купля-продажа долей в общедолевой собственности. В ряде случаев выделить вторичные объекты недвижимости невозможно. Тогда можно продать долю в собственности, сопоставив ей определенные помещения. Доли всегда выражаются в виде простой дроби, в числителе которой пло­щадь продаваемых помещений, а в знаменателе — общая площадь всего здания. Такого рода сделки гораздо сложнее, чем продажа «кадастров», поскольку здесь тре­буется письменное согласие всех совладельцев долей в данном здании. Существует риск, что кто-нибудь из совладельцев сам может претендо­вать на эту долю и поэтому не даст согласия на сделку. Любая дальнейшая сделка с долей (залог, внесение в уставный капитал дочернего общества, продажа) также должна согласовываться со всеми совладельцами.

Купля-продажа имущественного комплекса. В основном схожа со сделкой купли-продажи первичных объектов недвижимости, однако име­ет и свои отличия. Они касаются, в первую очередь, необходимости пере­дачи покупателю внутриплощадочных инженерных сетей и распредели­тельных устройств. Сейчас принято рассматривать внутриплощадочные сети как оборудование и, соответственно, передавать их по отдельному договору купли-продажи оборудования. Однако такая точка зрения небес­спорна и не является единственно возможной. Допустимо рассматривать сети как объекты недвижимости. В таком случае переход прав на них дол­жен регистрироваться в органах Росрегистрации, либо их можно рассматривать как обременения на использование земельного участка. Это может оказаться актуальным при разбивке имущественного комплекса на лоты и продаже их нескольким покупателям. В такой ситуации неизбежно встает вопрос об обслужива­нии внутриплощадочных сетей и праве доступа к распределительным ус­тройствам.

Приобретение 100% долей специально созданной дочерней компании. При такой схеме продавец специально для совершения сделки создает дочернюю компанию, в уставный капитал которой вносит продаваемое имущество. После регистрации перехода прав собственности на «дочку» покупатель приобретает у продавца ее доли или акции. Удобство этой схе­мы заключается в экономии на НДС, а минус — в удорожании схемы иувеличении ее сроков.

Приобретение пакета акций или долей юридического лица, превышаю­щего контрольный (более 50%). Несомненным плюсом такого рода сдел­ки является отсутствие необходимости перезаключать договоры с пос­тавщиками коммунальных услуг. Минус — необходимость погружаться в хозяйственную деятельность приобретаемой компании, разбираться с кредиторской и дебиторской задолженностями; вникать в иные направ­ления деятельности, не связанные непосредственно с данным объектом недвижимости. Кроме того, существуют риски наличия неучтенных в ба­лансе денежных обязательств, которые, по крайней мере, теоретически могут быть предъявлены новому владельцу.

Особенности купли-продажи земельных участков

В принципе, сделки с такими участками аналогичны сделкам по первичным объектам недвижимости, однако следует всегда обращать внимание на зарегистрированное назначение данного участка (сельскохо­зяйственные земли, земли поселений, земли водного фонда и т. д.) и на вид использования (для индивидуального жилищного строительства, для жилой застройки, для промышленного использования, для общественно­-деловой застройки и т. д.).

Если покупатель найден и с ним достигнуты предварительные дого­воренности, то начинается подготовка сделки купли-продажи. Здесь ос­новная роль отводится юристам и финансовым консультантам.Сделка может длиться до нескольких месяцев, и очень полезным является подписание так называемого предвари­тельного договора или договора о намерениях. В его рамках обе стороны описывают последовательность своих действий по купле-продаже объ­екта, взаимные обязательства и схему проведения самой сделки, а также сумму и порядок проведения расчетов. Такой договор не не­сет в себе жестких юридических обязательств по купле-продаже, однако накладывает некие моральные обязательства и структурирует отношения сторон на разных этапах подготовки.

После подписания предварительно­го договора и в соответствии с ним начинается подготовка сделки, которая завершается подписанием договора купли-продажи и его государственной регистрацией. Очень важно помнить, что обязательства продавца счита­ются выполненными только после регистрации перехода прав на объект к покупателю, а обязательства покупателя — после полной оплаты всей суммы договора. Из-за того, что от подписания договора до его регистра­ции проходит месяц, в течение которого теоретически могут произойти различные непредвиденные события, а также в силу того, что расчеты по договору могут производиться в рассрочку, в некоторых случаях сразу же после подписания договора на объект накладывается обременение в виде залога в пользу продавца. Основанием прекращения залога является окон­чание расчетов по договору. Органы регистрации автоматически снимают такое обременение при предъявлении им всех необходимых по договору платежных документов.

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *