Кому доступно доступное жилье. Жилищный рынок Омской области тенденции, проблемы, решения

Кому доступно доступное жилье. Жилищный рынок Омской области тенденции, проблемы, решения

Жилищный вопрос, на решении которого настаивал еще Булгаков, по-прежнему волнует большинство россиян. Хотя инструментов для решения своих жилищных проблем у наших сограждан стало сегодня намного больше, чем, например, лет 20 назад. Одна ипотека чего стоит.

Плюс ряд федеральных и региональных программ, повышающих доступность жилья. Правда, вырос и риск получить за свои же деньги долгострой вместо долгожданной квартиры.

Как бы там ни было, жилищный рынок в последнее время заметно оживился. Выросло и число игроков на нем. Вместе со строителями, риэлторами в процесс активно включились банкиры, представители ипотечных агентств.

Как развивается ситуация в жилищном строительстве, на рынке ипотечного кредитования в Омской области? «Круглый стол » на эту тему организовала редакция журнала «NB. Особое внимание ». В обсуждении поднятых проблем приняли участие начальник управления строительства министерства строительства и ЖКК Омской области Сергей Кошелев, президент НП «Омский союз риэлторов » Игорь Осипов, директор компании «Аркада-Стиль » Константин Романко, генеральный директор группы компаний «Эверест » Дмитрий Передельский, начальник отдела ипотечного кредитования ОАО «Плюс Банк » Светлана Повикалова, главный специалист сектора кредитования ОАО «Омская региональная ипотечная корпорация» Марина Дейс.

– После спада во время кризиса жилищное строительство в регионе вновь набирает обороты. Ударными темпами возводится жилье, большей частью малоэтажное, в селах области. Ожили стройплощадки в городе, сдаются «проблемные» дома. Какие тенденции наблюдаются на рынке жилищного строительства региона?

Кошелев: Действительно, в 2011 году в Омской области отмечено увеличение объемов жилищного строительства по сравнению с 2010 годом примерно на 19 процентов. Вот лишь несколько цифр, иллюстрирующих ситуацию на рынке строительства жилья в регионе, по итогам прошлого года. На 1000 человек населения введено в эксплуатацию 426 кв. метров общей площади жилья, средний размер одной квартиры в новостройках – 77 кв. м. В области построено 10905 квартир, в городе – 5717. Индивидуальными застройщиками введено в эксплуатацию 3925 жилых домов. Средняя себестоимость строительства в расчете на 1 кв. м в 2011 году составила 26, 9 тыс. рублей, средняя продажная стоимость 1 кв. м на первичном рынке – 32,7 тыс. руб. на вторичном – 34,7 тыс. руб. По сравнению с предыдущим годом цена жилья выросла на первичном и вторичном рынках примерно на 6–6,5 процентов. На вторичном рынке цены выше. Люди опасаются рисковать, вкладывая деньги в жилье на ранних этапах строительства.

Романко: В этом году, по нашим данным, прирост стоимости квадратного метра составил порядка 5 процентов, причем без серьезных финансовых вливаний эту сферу. Любопытная деталь: часть квартир просто убрали с рынка накануне выборов. Продавцы тогда честно признавались, что не знают, как будет развиваться ситуация после президентских выборов. Вдруг цены на недвижимость вырастут, поэтому многие решили переждать. В результате рынок сократился почти на 10 процентов, что вызвало определенный рост стоимости оставшихся квартир. Теперь все прояснилось, кардинальных изменений ни в политике, ни в экономике не произошло. Но выросшие цены на недвижимость остались на прежнем уровне. Зато спрос стал падать. Я полагаю, что в ближайшее время цены останутся на этом уровне или, как уже было, начнут снижаться. Сохранится тенденция более высокой цены квадратного метра на вторичном рынке. По нашим данным, сейчас на вторичном рынке цена «квадрата» порядка 39 тысяч рублей и 32 тысячи – на первичном. Разрыв довольно большой.

Передельский: Есть еще один фактор, в определенной степени обусловивший рост рынка. В последнее время в бюджетной сфере, в силовых ведомствах – МВД, Вооруженных силах, других структурах довольно серьезно подняли зарплату. У людей появилась возможность совершать дорогостоящие покупки. А жилье для многих – один из основных приоритетов. А если бы банки были лояльней к людям, то желающих взять ипотеку стало бы еще больше.

– Как это отражается на доступности жилья?

Кошелев: Существует специальная методика, определяющая доступность приобретения жилья.

По этой методике доступность жилья в нашем регионе ненамного, но повысилась. Стоимость 1 квадратного метра соответствовала в 2011 году среднедушевому денежному доходу за 1,9 и 2 месяца на первичном и вторичном рынках соответственно. В 2010 году этот показатель был 2,1 месяца.

Осипов: Говоря о доступности жилья, необходимо рассматривать ситуацию в комплексе на первичном и вторичном рынках недвижимости. Сегодня, например, в сегменте менее доступных – однокомнатные квартиры. Это обстоятельство увеличило реализацию аналогичного жилья на вторичном рынке. К слову, вырос спрос даже на старое жилье, считавшееся малоликвидным, после коренной реконструкции этих домов. Так, однокомнатные в отремонтированных «хрущевках» в Амурском поселке сейчас идут нарасхват. Старое жилье становится ликвидным. Это хорошо? Не думаю. Спрос, как известно, рождает предложение. И сейчас новая тенденция на рынке – проектирование и строительство малометражных квартир площадью 26–30 квадратных метров с кухней в коридоре. По сути те же «гостинки», только более современные. Для многих – молодых семей, студентов, разведенных – это временный вариант решения жилищной проблемы. Есть риск, что со временем в микрорайоне появится поселок так называемого переселенческого жилья со всеми вытекающими последствиями. Меня это настораживает.

Романко: Не со всем согласен. На рынке акценты сместились в сторону более дешевого жилья.

Реагируя на эту тенденцию, застройщики стали сокращать площади квартир, стремясь уменьшить их себестоимость. При этом большим спросом продолжают пользоваться более доступные по цене 1–2-комнатные квартиры. В данной экономической ситуации появление на карте города таких жилищных муравейников, думаю, явление оправданное. В принципе это не ново. За границей так называемые квартиры-студии, апартаменты – норма для Италии, Испании, Германии, других стран. Наша компания работает, в том числе, на рынке недвижимости Испании, поэтому мне знакома ситуация. Другой фактор, влияющий на доступность жилья, это возможность взять ипотеку. Здесь ситуация меняется к лучшему, появляются новые ипотечные программы, более лояльные к застройщикам и населению.

– Чем больше товара на рынке, тем цены на него ниже, тем он доступней. Но на жилищном рынке этот рыночный закон пробуксовывает. Объемы жилищного строительства увеличиваются, но и цены на жилье растут еще быстрее. В чем причина?

Передельский: В строительном секторе многое, и в первую очередь себестоимость строящегося жилья, зависит от банковских кредитов. Для строителей ставки, на мой взгляд, просто драконовские. Банки перестраховываются. В свои финансовые риски они закладывают все, что можно.

В итоге все это ложится на квадратный метр жилья. Такая политика сдерживает жилищное строительство.

Осипов: Если нет надежного банковского кредитования, строители ищут выход, переходя на схему долевого инвестирования. В этом случае с дольщика по сути берется безвозмездная ссуда на строительство. Используются и другие схемы – организуются ЖСК, паевые общества, кассы.

Кошелев: Более того, некоторые строительные организации вынуждены уходить в смежный бизнес – параллельно развивать производство строительных материалов, так как банки более лояльно относятся к предприятиям именно этой сферы. Со специалистами Центробанка мы проанализировали ситуацию с кредитованием строительного сектора. Одна из причин в том, что в омские филиалы из центральных офисов банков закачивается недостаточный объем кредитных средств. В результате в наших банках дефицит кредитных ресурсов. Они, может, и готовы выдать кредиты, но всем желающим не хватает средств. Еще одна причина – полученные здесь средства нередко уходят из региона.

Повикалова: У каждого конкретного банка своя кредитная политика в отношении строительного сектора. Наш банк успешно развивает ипотечную программу на покупку жилья в новостройках. Однако интерес граждан к вторичному рынку сохраняется, и это логично: средняя ставка по кредиту на готовое жилье за первый квартал составила 10,6 процента годовых. На первичном рынке ставка по ипотеке – 16 процентов до оформления права собственности на квартиру. Это цена финансовых рисков банка. Отмечу, что в последнее время отношение к строителям изменилось в лучшую сторону. Наш банк и, насколько мне известно, ряд других банков региона стали мягче, демократичнее относиться к кредитованию строящихся объектов. Например, мы безоговорочно принимаем объекты со сроком сдачи 10 месяцев с момента подачи заявки, упростили процедуру аккредитации, сократили перечень документов, необходимых для заключения кредитного договора. Плюс Банку, в первую очередь, важна репутация застройщика, его опыт работы в течение последних трех лет. Практика показывает, что эта форма работы наиболее оптимальна как для банка, так и для застройщиков. Не случайно, мы еще в 2010 году вышли на докризисный уровень по объемам ипотечного кредитования, а сейчас уже идем с плюсом 15 процентов. В первом квартале 2011 года наш банк выдал ипотечных кредитов на 75 миллионов рублей, а за тот же период 2012 года – уже на 140 миллионов. Тенденция налицо. К концу года планируем приблизиться к отметке в миллиард рублей.

– Что еще раз доказывает – именно ипотека стала палочкой-выручалочкой для большинства омичей, решивших улучшить свои жилищные условия. Дорогая, честно говоря, пока получается эта палочка. Что делается для повышения доступности ипотечного кредитования?

Дейс: Могу отметить положительную динамику на региональном рынке ипотечного кредитования.

После спада, вызванного финансовым кризисом, наблюдается стабильный рост объемов ипотеки в Омской области. Этому во многом способствуют широкий спектр ипотечных программ, разработанных для конкретных социальных групп населения. В том числе речь идет о льготных ипотечных кредитах с участием бюджетных средств. Например, у нас недавно появилась программа для молодых учителей, которым 20 процентов от суммы ипотечного кредита компенсирует региональный бюджет. Уже принимаются документы от жителей, имеющих право участвовать в этой программе.

По стандартным программам ОРИК мы работаем с минимальным первоначальным взносом в счет оплаты за приобретаемое жилье в размере 30 процентов. Эта ставка суммы первоначального взноса в определенной мере минимизирует риски самого заемщика, позволяет более объективно оценить его кредитоспособность. Есть у нас и другие программы с более низкой суммой первоначального взноса (программа «Новостройка » – 20 процентов, программа МСК – 10 процентов). Также мы активно сотрудничаем по программа ипотечного кредитования с банками-партнерами. В этом месяце начали работать по ипотеке с первоначальным взносом 10 процентов.

Повикалова: В ипотечных программах Плюс Банка минимальный взнос также составляет 10 процентов, но есть программа с привлечением материнского капитала и жилищных субсидий, позволяющая получить ипотеку без первоначального взноса. К слову, по данным АИЖК (Агентство ипотечного жилищного кредитования), сделки с первоначальным взносом 10 процентов выросли в регионе в последнем квартале 2011 года почти в два раза.

– Много говорится о необходимости снижения процентной ставки по ипотеке, что повысит доступность приобретаемого в долгосрочный кредит жилья. Но проценты очень неохотно ползут вниз. Как вы считаете, почему?

Романко: В Испании, например, ставка ипотечного кредита 5–7 процентов. Я сегодня разговаривал с коллегами из Швейцарии. Знаете, какая там ставка? 1,5 процента. Но там у банков свои деньги. Мы пошли по другому пути. Как можно сделать ставку ипотеки в 1,5 процента, если на межбанковском рынке банк берет деньги под 9,5 процента? Если на межбанке деньги будут стоить дешевле, то и ставки снизятся. 6–6,5 процента – справедливая ставка. Такую ипотеку и продавать легко. Но для этого надо или давать специальные дотации на ипотеку, или снизить процентные ставки на межбанковском рынке.

Повикалова: У банков ограниченный набор инструментов для снижения стоимости кредита. В первую очередь, это сокращение сопутствующих расходов. Плюс Банк, например, с 1 марта отменил комиссии по ипотечным кредитам. Кроме того, мы разрабатываем льготные программы для покупки жилья в новостройках. Ипотека для многих все-таки оптимальный шанс приобрести квартиру, а выплачиваемые суммы сопоставимы с платежами по аренде жилья. Средняя сумма ипотечного кредита по Омской области 900 тысяч рублей на 10–15 лет с ежемесячным платежом в районе 7–10 тысяч рублей.

– Кроме финансовых инструментов, видимо, есть и другие резервы для повышения доступности возводимого жилья. На что следует обратить внимание?

Кошелев: Надо убирать так называемые административные барьеры, например при формировании землеотводных документов. Мы этим занимаемся, сокращая сроки по каждой процедуре. Но у стоимости квадратного метра жилья много составляющих. Есть и объективные затраты: стоимость стройматериалов, зарплата рабочих, стоимость заемных средств и т. д. Наши строители делают все возможное, чтобы удержать стоимость квадратного метра на приемлемом уровне. Живут, можно сказать, без подкожного жира. В этом тоже есть риск. Другой резерв – стоимость стройматериалов. Мы активно развиваем производство стройматериалов на основе местной сырьевой базы. Развивается производство стройматериалов из золошлаковых отходов ТЭЦ, традиционно хорошо развито производство деревянных конструкций, в основном для сельского домостроения. В перспективе есть такой ресурс, как торф, который можно использовать в строительстве. Правительство Омской области утвердило программу развития промышленности строительных материалов, рассчитанную до 2020 года. В ней расписаны основные пути решения этих вопросов. Мы работаем над проблемой снижения себестоимости строительства жилья, но это чрезвычайно сложный и неоднозначный процесс.

Романко: В Омской области цена квадратного метра – одна из самых низких. Нельзя до бесконечности снижать его себестоимость, надо думать о том, как повысить доходы населения, как привлечь деньги в регион. Спрос формирует стоимость того же квадратного метра.

Передельский: Подключение домов к коммуникациям (вода, теплоэлектроэнергия, газ) – вот еще один резерв, способный повысить доступность жилья. Монополисты, особенно Водоканал, берут за это огромные деньги. Вода стала чуть не золотая, стоит как электроэнергия и тепло вместе взятые. Если снизить нормативы за подключение, то себестоимость квадратного метра уменьшится.

Осипов: Стоимость земли часто чересчур завышена. Это тоже резерв.

Повикалова: Мы внедряем новые, более демократичные формы работы с клиентами. Работаем с ЖСК. Нередко сначала клиент находит квартиру, вступает в диалог с застройщиком, а потом с предложением выгодной ипотеки обращается к нам. Это выгодно клиенту и нам позволяет сохранить кредитный портфель на должном уровне.

– В завершении беседы традиционный вопрос о планах на будущее. Что ждет в ближайшей перспективе жителей региона, решивших улучшить жилищные условия?

Осипов: Кризиса точно не ожидается. Во всяком случае делается все возможное, чтобы не допустить провала ни на первичном, ни на вторичном рынках жилья. Негативный тренд – высокая конкуренция старого жилья новостройкам – сохранится. Будет уменьшаться площадь сдаваемых квартир. Но мне кажется, надо больше внимания уделять развитию малоэтажного строительства. За ним будущее.

Повикалова: Мы с оптимизмом смотрим в будущее. Будем совершенствовать ипотечные программы, придавая им социальный оттенок. Будем продолжать работать с материнским капиталом, жилищными сертификатами. Из последних новинок – банк предлагает предпринимателям прокредитоваться на выгодных условиях под залог имеющегося жилья.

Романко: Наша работа во многом зависит от того, что происходит в экономике страны, региона.

Во втором квартале прогнозируем стабильный спрос на рынке недвижимости, но не более. Впрочем, не исключаем возможности снижения спроса и стоимости квадратного метра. К осени ожидаем традиционное повышение спроса. По итогам года полагаем, что прирост стоимости квадратного метра составит 15, максимум 20 процентов.

Передельский: Все будет хорошо. Это однозначно.

Дейс: Мы запускаем один из перспективных наших проектов – это программа «Переезд ». Есть разные варианты программы – «Переезд-комфорт », «Переезд-эконом ». Ее суть в том, что при наличии имеющейся недвижимости и ипотечного кредита можно скорректировать свои планы. Переехать, например, в меньшую по площади квартиру и уменьшить свои расходы по ипотечному кредиту. И наоборот, появилась финансовая возможность, можно поменять 1-комнатную квартиру на 2-комнатную. Словом, изменить свои жилищные условия в рамках ипотечного договора.

Кошелев: В этом году в Омской области планируется построить не менее 900 тысяч квадратных метров жилья. Из них 600 тысяч кв. метров на селе. А к 2020 году в нашем регионе будет сдаваться 2 миллиона квадратных метров жилья в год. Такая задача стоит перед строителями. Эта задача поставлена в целевой долгосрочной программе по развитию промышленности строительных материалов, принятой в апреле правительством Омской области.

Модератор «круглого стола» – обозреватель журнала «NB » Александр Коршунов

Справка NB

В 2011 году в Омской области введено в эксплуатацию 841,4 тыс. кв. м общей площади жилья (119,1% к 2010 году), из них 449,6 тыс. кв. метров введено индивидуальными застройщиками (126,5% к 2010 году). В муниципальных районах Омской области введено в эксплуатацию 450,3 тыс. кв. м общей площади жилья (126,3% к 2010 году).

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *