Индивидуальное жилищное строительство — определение

Индивидуальное жилищное строительство определение

§3. Жилищное строительство

Индивидуальное жилищное строительство на специально отведенном для этих целей земельном участке, наиболее распространенная форма приобретения права собственности на жилой дом.

Земельные и жилищные отношения имеют между собой тесную связь. Для того, чтобы обзавестись индивидуальным жилым домом или подсобным хозяйством в виде дачи или загородного дома, необходимо прежде всего земельный участок, который при прежней системе земельных отношений можно было ждать годами. Ряд новых законодательных актов о правах граждан в земельной сфере, принятых в последнее время, введение частной собственности на землю открывают новые возможности для решения жилищных проблем. Жилым домом считается строение, имеющее почтовый номер, вся или не менее половины полезной площади которого предназначена для постоянного проживания, расположенное на земельном участке со всеми находящимися на нем вспомогательными строениями, сооружениями, элементами благоустройства в определенных границах.

Для того чтобы построить жилой дом, необходимо получить соответствующий земельный участок. Отвод земельных участков входит в компетенцию местных органов власти. Так по закону РФ от 23 декабря 1992 года «О праве граждан Российской Федерации на получение в частную собственность и на продажу земельных участков для ведения личного подсобного и дачного хозяйства, садоводства и индивидуального жилищного строительства» передача земельных участков в частную собственность граждан в городах, поселках и сельской местности осуществляется в соответствии с земельным законодательством местными органами государственной власти. Следует отметить, что в течение длительного времени в некоторых регионах нашей страны отвод земельных участков для индивидуального жилищного строительства был запрещен. Например, это существовало в Москве и Санкт-Петербурге. Органы местного самоуправления с учетом специфики регионов и городов обязаны предоставить в бессрочное пользование, аренду, собственность или продать земельные участки для жилищного строительства в срок не более одного месяца со дня подачи гражданином заявления об отводе земельного участка.

Граждане имеют право на получение или приобретение в установленном порядке земельных участков для жилищного строительства независимо от наличия у них другого жилого помещения, в том числе в других населенных пунктах.

Необоснованный отказ органов местного самоуправления в предоставлении и продаже в установленные сроки земельных участков для жилищного строительства влечет за собой штрафные и иные санкции.

Земельный участок отведенный под жилищное строительство, должен быть использован по назначению в сроки, устанавливаемые органами местного самоуправления. При превышении установленного срока к застройщику органами власти применяются санкции, предусмотренные законодательством.

Право на осуществление строительства жилья предоставляется в порядке, установленном законодательством гражданину, которому это жилье передано в пользование, или застройщику, которому это жилье предоставлено собственником по договору.

Строительство жилого дома осуществляется на основе решения органов местного самоуправления, в срок не более одного месяца с момента обращения за ним, в соответствии с утвержденной градостроительной документацией и существующими строительными нормами и правилами. Застройщик, организующий строительство, может осуществлять его самостоятельно, либо привлекая подрядчика. Права на получение земельного участка для строительства жилья можно реализовать только в зонах, предусмотренных градостроительной документацией, под которой понимается вся совокупность проектных документов, необходимых для строительства жилого дома. К градостроительной документации относятся: генеральная схема расселения, природопользования и территориальной организации производительных сил Российской Федерации, схемы расселения, природопользования и территориальной организации производительных сил крупных географических регионов и национально-государственных образований, генеральные планы городов, схемы и проекты районной планировки административно-территориальных образований.

Составляется договор о возведении индивидуального жилого дома на праве личной собственности на отведенном земельном участке между органом коммунального хозяйства администрации с одной стороны и гражданином с другой. По договору гражданин обязан построить жилой дом на земельном участке, отведенном на основании решения администрации и закрепленном в пользование государственным актом на право собственности на землю. На этом участке гражданин (застройщик) обязан возвести из качественного материала жилой дом в соответствие с проектом, утвержденным органом архитектуры и градостроительства. На этом же земельном участке разрешается строительство. так называемых, надворных построек. Утвержденный проект на строительство дома и план размещения строения на земельном участке, выданный органом по делам строительства и архитектуры, является неотъемлемой частью этого договора.

При использовании земельного участка не в соответствие с той целью, для которой он предназначался, право пользования земельным участком может быть прекращено.

По окончании строительства, застройщик обязан сдать жилой дом государственной приемочной комиссии. До полного возведения жилого дома и принятия его в эксплуатацию государственной приемочной комиссией, застройщик не имеет право продавать дом или его часть (дарить, производить обмен) другим лицам без разрешения администрации района, города.

В случае разрушения дома от пожара или других стихийных бедствий, право на бессрочное пользование земельным участком сохраняется за застройщиком, если он в течение трех лет приступит к восстановлению разрушенного дома или возведению нового, за исключением случаев, когда генеральным планом города предусмотрено иное использование земельного участка. Восстановление разрушенного жилого дома, либо строительство нового осуществляется на основании решения местной администрации по типовому или утвержденному в установленном порядке индивидуальному проекту.

Все расходы по заключению настоящего договора относятся за счет застройщика. Договор, также, подлежит обязательному нотариальному заверению до начала строительных работ. Договор в случае спора может быть расторгнут только судом. Лицо, осуществившее самовольную постройку, которой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на не отведенном для этих целей земельном участке, в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получение на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных норм и правил, не приобретает на нее право собственности. Такое лицо не в праве распоряжаться постройкой.

Особое место отводится вопросу о праве собственности на самовольно построенный жилой дом. Согласно ст.222 ГК самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное:

а) на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами;

б) без получения на это необходимых разрешений;

в) с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности, следовательно, не вправе ею распоряжаться — продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки. Самовольная постройка подлежит сносу осуществившим ее лицом либо за его счет.

«Техническая» сторона данной нормы базируется в основном на ранее содержавшемся в законодательстве определении (ст.109 ГК РСФСР 1964 года), трактовавшем «самовольную постройку» как возведение жилого дома (дачи) или его части без установленного разрешения или без надлежаще утвержденного проекта, либо с существенными отступлениями от проекта, или с грубым нарушением основных строительных норм и правил.

При этом разрешение на строительство предполагало, в частности, наличие соответствующего решения об отводе земельного участка, его плана по определению границы в натуре, иных правоустанавливающих документов на землю (п.7 постановления Пленума Верховного Суда РСФСР от 19 марта 1975 г. №2 «О некоторых вопросах, возникающих в практике судов при примечании ст.109 ГК РСФСР о безвозмездном изъятии самовольно построенного дома», в редакции от 21 декабря 1993 г. [1] ).

Строительство любого объекта должно вестись при наличии разрешения собственника земельного участка и (или) здания, сооружения и с соблюдением градостроительных, строительных норм и правил (п.2 ст.3 Федерального закона от 17 ноября 1995 г. «Об архитектурной деятельности» [2] ). Только при наличии соответствующих землеустроительных документов выдается и архитектурно-планировочное здание (комплекс требований и условий проектирования строительства объекта).

Особо необходимо отметить, что в действующем законодательстве о градостроительстве самовольная постройка определяется более емко, а именно как строительство объекта (архитектурного, недвижимости) без разрешения на строительство (ст.24 Федерального закона «Об архитектурной деятельности», ст.66 Градостроительного кодекса Российской Федерации [3]. ст.143 Кодекса РСФСР об административных правонарушениях [4] ).

Разрешение на строительство — основание для реализации архитектурного проекта, выдаваемое заказчику (застройщику) органами исполнительной власти субъектов Федерации или органами местного самоуправления в целях контроля за выполнением градостроительных нормативов, требований утвержденной градостроительной документации, а также в целях предотвращения причинения вреда окружающей природной среде.

Негативные правовые последствия возведения самовольного строения выражаются в следующем:

Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности и не вправе распоряжаться постройкой, т.е. совершать с ней какие-либо сделки. По сути, данное строение в силу императивного указания закона изъято из гражданского оборота и не подлежит государственной регистрации, в том числе и как объект незавершенного строительства (ст.ст.8, 129 ГК). Это обстоятельство подчеркнуто и в п.7 Обзора практики разрешения споров, возникающих по договорам купли-продажи недвижимости [5].

Сделки с указанными объектами ничтожны (ст.ст.168, 169 ГК РФ).

Вместе с тем новое законодательство при определенных условиях допускает признание права собственности на самовольно возведенное строение. Пункт 3 ст.222 ГК предусматривает, что право собственности на самовольную постройку может быть признано судом за лицом, осуществившим постройку на не принадлежащем ему земельном участке, при условии, что данный участок будет в установленном порядке предоставлен этому лицу под возведенную постройку.

Право собственности на самовольную постройку может быть признано судом также за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка. В этом случае лицо, за которым признано право собственности на постройку, возмещает осуществившему ее лицу расходы на постройку в размере, определенном судом.

Однако не может быть признано право собственности на самовольную постройку за указанными лицами, если ее сохранение нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц либо создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Самовольная постройка подлежит сносу осуществившим ее лицом либо за его счет, кроме случаев, предусмотренных пунктом 3 статьи 222 ГК РФ о признании права собственности на самовольную постройку. Самовольному застройщику вручается предписание о сносе постройки и приведении в порядок земельного участка, на котором она возведена. В предписании указывается срок, в течение которого застройщик обязан совершить указанные действия. В то же время предписание о сносе не лишает самовольного застройщика права требовать признания за ним права собственности на постройку в судебном порядке.

В процессе разрешения дел указанной категории (при принятии искового заявления и в стадии подготовки дела к судебному разбирательству) предлагается представить доказательства, свидетельствующие о предоставлении в установленном порядке земельного участка, на котором расположена самовольная постройка (п.34 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 6/8 от 1 июля 1996 г. «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» [6] ).

В необходимых случаях суд оказывает сторонам содействие в собирании соответствующих доказательств (ст.50 ГПК РФ [7] ).

В настоящее время Гражданский кодекс прямо указывает лишь на одно основание, дающее право суду решить вопрос о признании права собственности на строение, — предоставление застройщику соответствующего земельного участка.

В тех случаях, когда строительство осуществлялось на отведенном участке, но с существенным нарушением норм и правил (что также приравнивается к «самовольности»), вопрос сноса (разборки) следует решать с учетом возможности устранения выявленных нарушений, оформления надлежащих разрешений, мнения уполномоченных государственных (муниципальных) органов.

Для решения вопроса о том, является ли нарушение норм и правил существенным, может быть использовано заключение специалиста или назначена экспертиза.

Выясняя, будет ли предоставлен застройщику участок, необходимо привлекать к участию в деле структуры, к компетенции которых закон относит решение соответствующих вопросов (органы местного самоуправления и т.д.).

При возникновении между несколькими заинтересованными лицами спора, касающегося самовольно построенного объекта, следует учитывать, что уполномоченный орган может как решить вопрос о предоставлении земельного участка одному из заинтересованных лиц, так и сообщить суду о том, что участок под самовольно возведенным строением будет предоставлен той из сторон, за которой суд признает право собственности на строение [8].

Законодательству известна и обратная ситуация: право собственности на самовольную постройку может быть признано судом за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка (в этом случае лицо, за которым признано право собственности на постройку, возмещает осуществившему ее лицу расходы на постройку в размере, определенном судом).

Право на земельный участок должно быть надлежащим образом оформлено и документально подтверждено государственным актом на право собственности на землю; свидетельством; государственным актом на право пожизненного наследуемого владения; свидетельством о государственной регистрации соответствующего права (для регионов, где созданы специализированные учреждения юстиции по регистрации прав на недвижимое имущество и т.п.).

По вступлении в силу решения суда о признании права собственности на постройку это право подлежит государственной регистрации.

Право устанавливающими документами на жилой дом, построенный на отведенном для этого земельном участке, являются: нотариально удостоверенный договор о возведении индивидуального жилого дома на праве личной собственности; договор о предоставлении земельного участка для строительства жилого дома на праве личной собственности; регистрационное удостоверение договора. Неоформленные в нотариальном порядке договоры о праве застройки, заключенные отделами коммунального хозяйства до 26 августа 1948 года, а также относящиеся к этому времени решения исполкомов местных советов народных депутатов об отводе гражданам земельных участков для индивидуального жилищного строительства, также могут входить в перечень этих документов.

Кроме регистрационного удостоверения на всех остальных правоустанавливающих документах должна быть отметка о регистрации в бюро технической инвентаризации.

[1] Постановление Пленума Верховного Суда РСФСР от 19 марта 1975 г. N 2 «О некоторых вопросах, возникающих в практике судов при применении ст. 109 ГК РСФСР о безвозмездном изъятии самовольно построенного дома» // Сборник постановлений Пленума Верховного Суда Российской Федерации 1961-1993. — М. Юридическая литература, 1994.

[2] Федеральный закон от 17 ноября 1995 г. N 169-ФЗ «Об архитектурной деятельности в Российской Федерации» Собрание законодательства Российской Федерации, 20 ноября 1995 г. №47, ст. 4473.

[3] Градостроительный кодекс РФ от 7 мая 1998 г. N 73-ФЗ // Собрание законодательства Российской Федерации, 11 мая 1998 г. N 19, ст. 2069.

[4] Кодекс РСФСР об административных правонарушениях от 20 июня 1984 г. // Ведомости Верховного Совета РСФСР, 5 июля 1984 г. N 27, ст. 909.

[5] Информационное письмо Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 21 от 13 ноября 1997 г. // Вестник Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации. 1998. N 1. С.81

[6] Постановление Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 1 июля 1996 г. N 6/8 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» // библиотечка Российской газеты выпуск N 13, 2000 г.

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *