Сам себе юрист

Сам себе юрист

Инвестирование в строительство жилых домов

Если в процессе инвестиционной деятельности участники объединяют собственные или заемные средства и действуют совместно с общей целью создания объекта недвижимости, то данная форма близка по своей правовой природе к договорам простого товарищества (совместной деятельности). В силу статьи 1043 Гражданского Кодекса РФ результат совместной деятельности «товарищей» является их общей долевой собственностью. Соответственно, на основании договора простого товарищества может быть осуществлена государственная регистрация права долевой собственности «товарищей» на построенный или реконструированный объект недвижимости, при этом размер доли каждого «товарища» определяется договором или соглашением сторон.

В случае совместного строительства многоквартирного жилого дома или административного (торгового, производственного, складского) здания участники пропорционально долям, размер которых установлен договором, могут распределить между собой конкретные квартиры или помещения. В этом случае проводится регистрация прав на жилые и нежилые помещения в соответствии с соглашением (актом, протоколом) их распределения. Участники таких договоров не имеют встречных требований друг к другу, они, как правило, несут общие расходы и убытки, связанные со строительством (статья 1046 Гражданского Кодекса РФ ). Признаком договоров такого типа, независимо от названия, является их многосторонний характер, заключение (подписание) его всеми участниками строительства. Соответственно, определение размера долей в праве общей собственности на целый объект, распределение помещений в здании должны быть осуществлены по соглашению всех участников.

Для регистрации права на объект недвижимости, созданный в рамках договора простого товарищества, помимо документов, представляемых застройщиком (документы о правах на земельный участок, разрешение на строительство, акт ввода в эксплуатацию и т.д.), должен быть представлен договор простого товарищества со всеми дополнениями и изменениями или иной договор о совместном строительстве. В случае если участники простого товарищества (участники строительства) разделили объект в натуре, то необходимо представить акт (протокол или иной документ) о разделе объекта, в котором указано, какие конкретно помещения (квартиры) принадлежат каждому участнику строительства. Привлечение средств для строительства возможно также на основании договоров, предметом которых является передача конкретной квартиры или нежилого помещения в собственность лицу, оплатившему их стоимость. Данные договоры до вступления в силу Закона об участии в долевом строительстве (31.03.2005) не были предусмотрены законом, но в силу статьи 421 Гражданского Кодекса РФ они порождают гражданские права и обязанности. Лиц, заключивших такие договоры, нельзя признавать участниками совместной деятельности (простого товарищества). Инвестор приобретает право требования передачи помещения после окончания строительства, а застройщик — денежные требования.

Немаловажным является вопрос об определении объекта недвижимости, права на который подлежат регистрации. Если заказчик осуществляет строительство с привлечением средств инвесторов, то он не имеет права на результат инвестиционной деятельности — многоквартирный жилой дом. В связи с этим регистрация права собственности или иного вещного права заказчика на построенный многоквартирный жилой дом не может быть осуществлена. Регистрация права собственности или иного вещного права должна осуществляться непосредственно на инвесторов. Поскольку право застройщика на весь построенный объект не возникает, государственная регистрация прав на введенный в эксплуатацию многоквартирный дом или здание не осуществляется. На основании договоров такого типа осуществляется регистрация прав непосредственно инвесторов на полученные ими жилые (квартиры) или нежилые помещения. До фактической передачи объекта инвестору он вправе уступить свое право требования иному лицу, в этом случае основанием для регистрации послужат два документа — договор инвестирования и договор уступки права требования. Необходимым условием регистрации является документ о передаче квартиры от застройщика инвестору, как подтверждение исполнения обязательств сторонами. Следует отметить, что такие договоры об инвестировании средств в строительство, не подпадающие под действие Закона об участии в долевом строительстве, не являются сделкой с недвижимостью и не подлежат государственной регистрации в Едином государственном реестре прав.

Регистрация права собственности инвесторов на жилые или не жилые помещения в здании (жилом или нежилом доме), построенном на основании разрешения на строительство, выданного до 31.03.2005 года, проводится при условии подтверждения:

1) прав застройщика на земельный участок для строительства;

2) завершения строительства (ввода в эксплуатацию) дома в установленном порядке.

Поэтому регистрация обусловлена наличием в органе по государственной регистрации так называемого «пакета заказчика», состоящего из следующих документов:

1) Правоустанавливающий документ на земельный участок и кадастровый план (если право на строительство не зарегистрировано в ЕГРП);

2) Разрешение на строительство (при необходимости);

3) Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию;

4) Документ о присвоении дому постоянного почтового адреса: постановление главы муниципального образования или справка органов архитектуры;

5) Акт распределения квартир между инвесторами, подписанный участниками строительства;

6) Учредительные документы заказчика и документы, подтверждающие полномочия представителя заказчика, представившего эти документы.

Кроме того, каждым инвестором представляются следующие документы:

1) Заявление инвестора о регистрации права на конкретную квартиру или квартиры, конкретные нежилые помещения или иную обособленную часть возведенного объекта, определенную в договоре инвестирования;

2) Документ об оплате государственной пошлины за регистрацию в установленных размерах;

3) Документы, удостоверяющие личность заявителя или его представителя;

4) Документ, подтверждающий полномочия руководителей юридических лиц или доверенность для представителя юридического лица;

5) Нотариально удостоверенная доверенность для представителя физического лица;

6) Договор, на основании которого инвестор осуществлял инвестирование (договор инвестирования, договор участия в строительстве, договор долевого финансирования, договор подряда и т.п.), договор уступки права требования или иной договор, исполнение которого порождает возникновение права на жилое или (и) нежилое помещение в построенном доме;

7) Акт приема-передачи квартиры (нежилого помещения) от заказчика инвестору;

8) Технический паспорт помещения или извлечение из технического паспорта дома (план помещения с экспликацией).

Лицо, заключившее договор, по которому привлекаются для строительства денежные или иные средства инвестора, должно быть субъектом инвестиционной деятельности и иметь право на привлечение инвестиций для строительства объекта. Иными словами, взять на себя обязательство по передаче квартиры инвестору может на себя либо заказчик, либо генеральный инвестор, в обязанности которого входит привлечение инвестиций. При этом генеральный инвестор выступает относительно лица, с которым он заключил договор о привлечении денежных средств на строительство конкретной квартиры или нежилого помещения, заказчиком. Соответственно дополнительно должны быть представлены документы, подтверждающие участие лица в инвестиционном процессе в качестве заказчика или генерального инвестора, а также учредительные документы этого лица. Дополнительные документы не представляются, если эта информация, необходимая для проверки законности сделки, содержится в документах, представленных в составе «пакета заказчика». Документами для регистрации права инвестора на конкретную квартиру или нежилое помещение, помимо документов, подтверждающих факт создания объекта, является договор инвестирования (иной договор на участие в строительстве) и акт приема-передачи объекта. Если права на помещение у заявителя возникают на основании договора уступки права требования, то дополнительно должен быть представлен договор инвестирования или иной договор, по которому произведена уступка права требования. Права подрядчика на квартиры в построенном им доме могут возникнуть как на основании договора подряда, если такой договор содержит условия о внесении подрядчиком инвестиций, как в виде денежных средств, так и в виде выполненных подрядных работ. Права заказчика на квартиры в построенном доме могут возникнуть только в случае, если заказчик одновременно выступал инвестором. Вложение инвестиций в строительство дома заказчик должен подтвердить дополнительными документами, например, финансовыми. Соответственно, заказчик должен быть указан как инвестор, имеющий право на конкретные квартиры, и в акте распределения квартир.

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *