Капитальный ремонт понятие, сущность, виды

ПЕРВЫЙ СТОЛИЧНЫЙ ЮРИДИЧЕСКИЙ ЦЕНТР

Телефон: (495 ) 64-911-65, 649-41-49

В целом ремонт производственных зданий и сооружений представляет собой комплекс технических мероприятий, направленных на поддержание или восстановление первоначальных эксплуатационных качеств как здания и сооружения в целом, так и их отдельных конструкций ( п. 3.1 Положения о проведении планово-предупредительного ремонта производственных зданий и сооружений МДС 13-14.2000, утвержденного Постановлением Госстроя СССР от 29.12.1973 N 279, далее — Положение).

Ремонтные работы, как правило, подразделяются на два вида: текущий и капитальный. Основным критерием такого подразделения является периодичность проводимых ремонтов: текущий ремонт осуществляется с периодичностью до 1 года; капитальный ремонт — с периодичностью более 1 года. На практике существуют и другие, более дробные классификации ремонтов ( подъемный ремонт, средний ремонт и др.).

Сущность термина « капитальный ремонт» в определенной степени можно выявить исходя из анализа п. 1 ст. 48 ГрК РФ, в котором установлено, что капитальный ремонт объектов капитального строительства представляет собой ремонт, при проведении которого затрагиваются конструктивные и другие характеристики надежности и безопасности таких объектов. Однако данное определение не дает полного представления об особенностях капитального ремонта. Суть данного термина раскрывается в действующих в настоящее время подзаконных нормативных актах. Так, в приложении N 1 к Ведомственным строительным нормам ВСН 58-88 ( р) « Положение об организации и проведении реконструкции, ремонта и технического обслуживания зданий, объектов коммунального и социально-культурного назначения», утвержденным Приказом Госкомархитектуры РФ при Госстрое СССР от 23.11.1988 N 312 ( далее — ВСН 55-88 ( р)) и действующим до настоящего времени, под капитальным ремонтом понимается ремонт здания с целью восстановления его ресурса с заменой при необходимости конструктивных элементов и систем инженерного оборудования, а также улучшения эксплуатационных показателей.

Пункт 3.11 Положения к капитальному ремонту производственных зданий и сооружений относит такие работы, в процессе которых производится смена изношенных конструкций и деталей зданий и сооружений или замена их на более прочные и экономичные, улучшающие эксплуатационные возможности ремонтируемых объектов, за исключением полной смены или замены основных конструкций, срок службы которых в зданиях и сооружениях является наибольшим ( каменные и бетонные фундаменты зданий и сооружений, все виды стен зданий, все виды каркасов стен, трубы подземных сетей, опоры мостов и др.).

Таким образом, капитальный ремонт должен включать устранение неисправностей всех изношенных элементов, восстановление или замену ( кроме полной замены каменных и бетонных фундаментов, несущих стен и каркасов) их на более долговечные и экономичные, улучшающие эксплуатационные показатели ремонтируемых объектов. Полная смена изношенных деревянных стен на новые или замена деревянных стен на каменные или бетонные, а также перекладка каменных стен в объеме более 20% ( единовременно) может производиться только за счет средств на капитальное строительство, если это экономически целесообразно.

Не допускается за счет средств, предназначенных на капитальный ремонт, производить затраты по надстройке зданий и различным пристройкам к существующим зданиям и сооружениям, устройство новых ограждений предприятия, а также работы, вызванные изменением технологического или служебного назначения здания или сооружения, повышенными нагрузками и другими новыми качествами ( п. п. 3.12 — 3.14 Положения).

При проведении капитального ремонта допускается замена изношенной конструкции из менее прочного и недолговечного материала на конструкции из более прочного и долговечного материала, за исключением полной замены основных конструкций, срок службы которых является наибольшим. Например, в безлесных районах целесообразно изношенные деревянные покрытия и перекрытия заменить на сборные железобетонные. При производстве капитального ремонта не допускается замена существующих конструкций другими, не соответствующими действующим техническим условиям и нормам для нового строительства. Одновременно с проведением капитального ремонта и за счет тех же средств допускается осуществление некоторых работ по улучшению благоустройства здания. При этом в первую очередь ассигнования должны быть направлены на работу по капитальному ремонту.

При капитальном ремонте жилых домов следует производить комплексное устранение неисправностей всех изношенных элементов здания и оборудования, смену, восстановление или замену их на более долговечные и экономичные, улучшение эксплуатационных показателей жилищного фонда, осуществление технически возможной и экономически целесообразной модернизации жилых зданий с установкой приборов учета тепла, воды, газа, электроэнергии и обеспечения рационального энергопотребления.

Капитальный ремонт в домах, подлежащих сносу, восстановление и благоустройство которых выполнять нецелесообразно в течение ближайших 10 лет, допускается производить в виде исключения только в объеме, обеспечивающем безопасные и санитарные условия проживания в них на оставшийся срок ( п. п. 2.4.2 — 2.4.3 Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденных Постановлением Госстроя России от 27.09.2003 N 170).

Работы по капитальному ремонту делятся на две группы:

1) комплексный капитальный ремонт, при котором производится восстановление всех изношенных конструктивных элементов, сетей, систем, устройств и инженерного оборудования;

2) выборочный капитальный ремонт, при котором производится смена или ремонт отдельных конструктивных элементов, частей здания, отдельных участков систем, сетей, коммуникаций и устройств, инженерного оборудования, вышедшего из строя. При необходимости может производиться капитальный ремонт отдельных элементов здания или объекта ( конструкций и технических устройств, составляющих здание, предназначенных для выполнения заданных функций), а также внешнего благоустройства. Вид капитального ремонта зависит от технического состояния зданий, назначенных на ремонт, а также качества их планировки и степени благоустройства.

Комплексный капитальный ремонт предусматривает в основном замену инженерных систем, сетей и оборудования, а также приведение в технически исправное состояние всех конструктивных элементов и выполнение работ по повышению благоустройства. При проведении ремонта следует применять материалы, обеспечивающие нормативный срок службы ремонтируемых конструкций и систем. Состав работ должен быть таким, чтобы после проведения капитального ремонта жилой дом полностью удовлетворял всем эксплуатационным требованиям. Комплексный капитальный ремонт с перепланировкой помещений предусматривает изменение планировки жилых зданий, с улучшением основных технико-экономических показателей. При этом виде ремонта жилых домов, исходя из сложившихся градостроительных условий и действующих норм, могут выполняться надстройки, пристройки, встройки, повышение уровня инженерного оборудования, включая строительство наружных сетей ( кроме магистральных), производиться замена изношенных и морально устаревших конструкций, инженерного и санитарно-технического оборудования на современное, более надежное и эффективное, улучшающие эксплуатационные свойства зданий, выполнение мероприятий, повышающих архитектурную выразительность зданий, благоустройство прилегающих к зданию территорий ( п. п. 3.2, 3.3 ВСН 55-88 ( р)).

Выборочный капитальный ремонт назначается для выполнения необходимых работ, которые не могут быть приурочены к очередному комплексному ремонту. Как правило, выборочный капитальный ремонт производится в случаях:

— когда комплексный ремонт здания может вызвать серьезные помехи в работе предприятия в целом или отдельного цеха;

— при большом износе отдельных конструкций, угрожающем сохранности остальных частей зданий;

— при экономической нецелесообразности проведения комплексного ремонта здания.

При выборочном капитальном ремонте производится ремонт фасада, кровли, ремонт и замена отдельных участков инженерных коммуникаций, систем и сетей, отдельных видов оборудования. При проведении выборочного капитального ремонта необходимо в первую очередь предусматривать ремонт тех конструкций, от которых зависит нормальный ход технологического процесса ( водопровода, теплоснабжения, вентиляционных систем и установок по кондиционированию воздуха, канализации и т.п.), а также конструкций, от исправности которых зависит сохранность остальных частей здания или сооружения ( кровли, водосточной сети, водопроводно-канализационных устройств и т.п.). Выборочный капитальный ремонт в зависимости от условий эксплуатации соответствующих конструкций или видов инженерного оборудования должен осуществляться по мере их износа. В п. 7.5. Положения по организации капитального ремонта жилых зданий в г. Москве, утвержденного распоряжением премьера правительства Москвы от 12.03.1996 N 223-РП ( в ред. от 02.04.1997) определено, что при проведении комплексного капитального ремонта производственных зданий с прекращением основного производства ремонтные работы должны быть организованы в три смены.

Порядок производства капитального ремонта должен регулироваться детальными календарными планами, в которых предусматривается также поступление конструкций, деталей и материалов. Планы ремонта жилищного фонда должны увязываться с планами перспективного развития административных округов и города в целом, с учетом утвержденных генеральных планов городов и сельских поселений, проектов планировки, проектов застройки кварталов, микрорайонов и других элементов планировочной структуры, схем развития инженерных сетей, проектных предложений по реконструкции кварталов, групп домов, крупных жилых образований, зон транспортных магистралей. Планы капитального ремонта жилищного фонда включают основные натуральные ( тыс. кв. м общей отремонтированной площади, тыс. кв. м кровли, фасадов и др.) и расчетно-стоимостные показатели, обеспечивающие выполнение натуральных показателей ( п. 3.5 ВСН 55-88 ( р)).

Периодичность проведения капитального ремонта, согласно приложениям N 5 — 7 к Положению, устанавливается отдельно для зданий, сооружений, конструктивных элементов в зависимости от их капитальности и условий эксплуатации ( в нормальных условиях, в агрессивной среде и при переувлажнении, при вибрационных нагрузках). Комплексный и выборочный капитальный ремонт жилых зданий осуществляется на основании долгосрочных и годовых планов. На основании этих планов составляются сводные планы ремонта жилищного фонда района, административного округа, города. В военных городках с застройкой, включающей значительное количество зданий и объектов, требующих капитального ремонта, следует планировать его проведение групповым методом с одновременным охватом ремонтными работами групп зданий различного назначения в пределах квартала или микрорайона ( п. 68 приложения к Приказу Минобороны России от 27.06.1996 N 260 « Об утверждении Руководства по техническому обслуживанию, текущему и капитальному ремонту зданий и объектов Министерства обороны Российской Федерации»).

Ввиду этого капитальный ремонт подразделяют на плановый ( комплексный и выборочный) и неплановый ( аварийный). Аварийный неплановый ремонт выполняется для ликвидации последствий внезапных аварий, повреждений конструкций и элементов здания, оборудования, сетей и коммуникаций, вызванных стихийными бедствиями, экстремальными условиями и ситуациями и др.

В настоящее время в законодательстве отсутствует единый нормативный акт, который бы определял продолжительность капитального ремонта, да это было бы и нецелесообразно, поскольку проведение ремонтных работ осуществляется на договорной основе, где стороны самостоятельно определяют сроки выполнения работ. Однако существует ряд нормативных актов, определяющих продолжительность осуществления капитального ремонта. Так, согласно п. 75 приложения к Приказу Минобороны России от 27.06.1996 N 260, при составлении проектов титульных списков капитального ремонта КЭУ военного округа обязано предусматривать выполнение ремонтных работ, как правило, в течение календарного года.

Работы по капитальному ремонту зданий должны осуществляться, как правило, подрядным способом на основании договоров заказчиков с подрядчиками. Однако ведомственными нормативными актами может быть установлено иное. Так, например, согласно п. 88 приложения к Приказу Минобороны России от 27.06.1996 N 260, работы по капитальному ремонту зданий и объектов осуществляются силами строительно-монтажных организаций Минобороны России, ремонтно-строительных организаций органов квартирно-эксплуатационной службы, хозяйственным способом силами воинских частей. И только в случаях отсутствия возможности выполнить ремонтные работы указанными организациями и военнослужащими воинских частей капитальный ремонт зданий и объектов может осуществляться силами строительных, ремонтно-строительных и других сторонних организаций, не входящих в состав Минобороны России. В последнем случае используемые цены, нормы, тарифы, расценки и сметные коэффициенты не должны превышать применяющихся ремонтно-строительными организациями военного округа, где расположен объект ремонта. Независимо от того, кто осуществляет ремонтные работы, при их производстве надлежит руководствоваться техническими условиями и указаниями по производству строительных работ и правилами приемки отдельных видов работ при строительстве зданий и сооружений. Кроме того, ремонтно-строительные работы также должны производиться с соблюдением действующих правил техники безопасности, охраны труда, правил противопожарной охраны и производственной гигиены.

Немаловажное значение раскрытие сущности понятия « капитальный ремонт» имеет и для бухгалтерского и налогового учета, поскольку ремонт основных средств ( объекты недвижимости относятся к группе объектов основных средств) необходим для поддержания их в рабочем состоянии. Своевременно произведенный ремонт обеспечивает ритмичность работы предприятия, сокращает простои, увеличивает срок службы основных средств. Таким образом, ремонт является одним из видов восстановления объектов основных средств ( п. 26 Положения по бухгалтерскому учету « Учет основных средств“ ПБУ 6/01», утв. Приказом Минфина России от 30.03.2001 N 26н ( в ред. от 27.11.2006)).

Стоимость капитального ремонта определяется на основе сметы, составляемой по установленным для капитального ремонта ценам, нормам, тарифам и расценкам, действующим в регионе, где расположен объект ремонта. За счет средств, предназначенных на капитальный ремонт, оплачиваются затраты на строительно-монтажные работы, замену изношенного оборудования, проектно-сметные работы. В сметах необходимо предусматривать накладные расходы, плановые накопления, прочие работы и затраты. В сметной документации должен предусматриваться резерв на непредвиденные работы и затраты, распределяемый на две части: одну — предназначенную для оплаты дополнительных работ, вызванных уточнением проектных решений в ходе производства ремонта ( резерв заказчика), и вторую — предназначенную для возмещения дополнительных затрат, возникающих в ходе ремонта при изменении способов производства работ против принятых в сметных нормах и расценках ( резерв подрядчика). В состав работ по капитальному ремонту включаются также работы, относящиеся к текущему ремонту, но выполняемые в связи с производством капитального ремонта. Стоимость материалов и оборудования, полученных от разборки строительных конструкций и демонтажа оборудования, определяется с учетом затрат, необходимых для приведения указанных материалов ( оборудования) в годное состояние. Цена возвратных материалов принимается как договорная в зависимости от уровня спроса и предложения, а также от объекта реализации ( продажа населению, использование на собственные нужды, передача оптом подрядчику и т.п.). Стоимость материалов и изделий, полученных в процессе ремонта, учитывается как возвратная сумма, подлежащая обращению на финансирование капитального ремонта ( п. п. 69, 71 — 83 приложения к Приказу Минобороны России от 27.06.1996 N 260).

При организации и ведении бухгалтерского и налогового учета зданий и сооружений существенное значение имеют следующие элементы:

— квалификация ремонта на капитальный и текущий;

— дифференциация работ по ремонту от работ по реконструкции;

— состав затрат, которые могут быть включены в расходы по проведению ремонта или реконструкции;

— способ проведения ремонта — подрядным или хозяйственным способом ( включая осуществление работ силами вспомогательных производств).

Следует отметить, что для организации и ведения бухгалтерского учета в настоящее время вид проводимого ремонта значения не имеет — все расходы принимаются к учету в порядке, установленном учетной политикой ( в объеме фактических расходов, за счет создаваемого резерва или посредством отчислений в состав расходов будущих периодов). Квалификация вида ремонта имеет значение для целей налогового учета ( в том случае, если для целей налогообложения налогом на прибыль создается резерв расходов на ремонт основных средств, и особенно тогда, когда резерв накапливается в течение срока, превышающего один налоговый период). Вместе с тем затраты по осуществлению всех видов ремонта ( которые включаются в текущие расходы) следует отличать от затрат на достройку, дооборудование, реконструкцию или модернизацию ( расходы по которым относятся на увеличение стоимости объектов основных средств).

Общие правила принятия к налоговому учету расходов на ремонт основных средств установлены ст. 260 Налогового кодекса РФ ( часть вторая) от 05.08.2000 N 117-ФЗ ( в ред. от 30.04.2008, далее — НК РФ): расходы на ремонт основных средств, произведенные налогоплательщиком, рассматриваются как прочие расходы и признаются для целей налогообложения в том отчетном ( налоговом) периоде, в котором они были осуществлены, в размере фактических затрат. При этом для целей налогообложения не имеет значения, каким образом осуществляется ремонт — собственными силами или подрядным способом. В любом случае соответствующие расходы принимаются к учету в составе прочих.

Эффективность капитального ремонта должна определяться сопоставлением экономических и социальных результатов с затратами, необходимыми для их достижения. При этом экономические результаты должны выражаться в устранении физического износа и экономии эксплуатационных расходов, а социальные результаты — в улучшении бытоустройства и жилищных условий населения, условий работы обслуживающего персонала, повышении качества и увеличении объема услуг.

Ласкина Наталья Викторовна — кандидат юридических наук, заместитель директора Института дополнительного профессионального образования ГОУ ВПО « Саратовская государственная академия права»

По всем вопросам о спорах в сфере строительства рекомендуем записаться на прием к адвокатам и юристам по телефонам:

(495 ) 64 — 911 — 65 или (495 ) 649 — 41 — 49 или (985 ) 763 — 90 — 66

Внимание! Консультация платная.

Бесплатную консультацию Вы можете получить в разделе Юрист On-Line

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *