Малоэтажное жилое строительство

«Одноэтажный Омск».

Градостроительные перспективы коттеджной застройки в черте города

В последнее время малоэтажное строительство на просторах России набирает серьезные обороты: вокруг городов появляются многочисленные коттеджные поселки, население активно стремится ближе к природе. И Омск не является исключением: вокруг мегаполиса активно растут и развиваются малоэтажные поселки с красивыми, а порой и прямо-таки поэтическими названиями. Но уникальность Омска заключается в том, что большой процент территории областного центра занимают малоэтажные дома, расположенные не просто в городской черте, но непосредственно в центральной его части. Насколько это целесообразно, каковы перспективы малоэтажной застройки в черте города, мы обсудили с директором департамента архитектуры и градостроительства администрации г. Омска, главным архитектором г. Омска Анатолием Генриховичем ТИЛЕМ.

Ред. Анатолий Генрихович, какой нормативно-правовой базой руководствуются градостроители при территориальном планировании, когда решается вопрос о размещении жилой застройки?

А. Г. ТИЛЬ. Чтобы ответить на этот вопрос, нужно вернуться на несколько лет назад, когда в конце 2004 года вышел Федеральный закон № 191-ФЗ «О введении в действие Градостроительного кодекса РФ» и с 1 января 2005 года в соответствии с этим законом начал действовать Градостроительный кодекс РФ — основной документ, регулирующий отношения по территориальному планированию, градостроительному зонированию, планировке территории, архитектурно-строительному проектированию и т. д. Эти законодательные акты определили состав и перечень градостроительных документов, на основании которых должны развиваться городские территории. Для поселений, к которым относится и Омск, таким регулирующим документом является Генеральный план, разработанный и утвержденный в 2007 году. В данном документе определена стратегия развития областного центра до 2025 года.

На базе утвержденного генплана был разработан план его реализации, первый этап которого рассчитан до 2016 г. – года 300-летия г. Омска. В этом плане прописаны сроки подготовки проектов планировки, определяющих конкретное размещение объектов, параметры этого размещения. Кроме того, в плане реализации определяются сроки подготовки проектной документации и строительства объектов капитального строительства местного значения, к которым относятся, кроме объектов жилищного строительства, объекты образования, здравоохранения, спорта, культуры, транспортные магистрали и инженерные коммуникации.

На базе генерального плана разработаны и утверждены правила землепользования и застройки. Эти правила содержат карту градостроительного зонирования, где определены территориальные зоны и их регламенты (виды разрешенного использования, параметры и т. д.). Разрабатываются также проекты планировки отдельных территорий, где планируется размещение жилой застройки, общественно-деловых зон, объектов социальной инфраструктуры, коммуникационные коридоры, транспортные магистрали, устанавливаются красные линии.

На данный момент утверждены проекты планировки Агроуниверситета СибНИИСХоза, жилого района Амурский, четырех планировочных районов на Левобережье. Сейчас на утверждении находится проект планировки территории улиц Северных-Амурских. Это та территория, где сегодня находится ветхое жилье и сосредоточены основные площадки под санацию. Подготовлен к утверждению проект планировки территории Московки. Готовятся к слушаниям центральная часть г. Омска, два проекта планировки Октябрьского округа и южная часть города, начиная от ул. Масленникова.

Таким образом, планируется, что в 2010-2011 годах проектами планировки будет охвачена практически вся территория города. У нас появятся необходимые градостроительные документы, которые позволят развивать город правильно, создавать полноценную среду жизнедеятельности горожан.

Действующий Градостроительный кодекс РФ определил и такой немаловажный момент: градостроительные документы обязательно должны до утверждения проходить публичные слушания то есть каждый житель города имеет право высказать свое мнение относительно планируемого развития территории, на которой он живёт. Конечно, эти пожелания, мнения, суждения носят рекомендательный характер, но если они разумные, обоснованные, то проектировщики обязаны к ним прислушаться.

Особо стоит отметить и тот факт, что в обозначенных выше нормативно-правовых документах чётко прописан порядок предоставления площадок под жилищное строительство: с 1 октября 2005 г. все они предоставляются только по результатам аукционов (торгов) – будь то многоэтажная застройка или индивидуальное малоэтажное строительство.

Ред. Чтобы ситуация с малоэтажной застройкой в городской черте была более наглядной, покажите на конкретных цифрах, какой процент от общего числа жилых домов составляли малоэтажки на момент принятия генплана и каким этот процент может стать к 2025 году.

А. Г. ТИЛЬ. Согласно данным на 2006 год, то есть на момент разработки Генерального плана, общая площадь земель г. Омска в границах городской черты составляла 56 940 га. Территории жилой застройки составили тогда 5 294 га (9,4%), в том числе: многоэтажная застройка 2 430 га (4,4%), индивидуальная малоэтажная застройка с приусадебными участками – 2 864 га (5%).

Не утомляя цифрами, можно сказать, что по генплану территории жилой застройки должны увеличиться почти в 2 раза, в том числе и малоэтажной застройки. Убыль индивидуальной застройки частного сектора в центральной части города компенсируется новыми кварталами малоэтажной застройки с полным инженерно-транспортным обеспечением, в основном, на территории Левобережья и в южной части города.

Кроме того, генпланом предусмотрена возможность градостроительного преобразования территорий садоводческих товариществ, находящихся в черте города, в индивидуальную малоэтажную застройку, но с учетом нормативных требований, предъявляемых к комплексной малоэтажной застройке усадебного типа.

Таким образом, приведенные выше цифры наглядно демонстрируют преобладание индивидуальной малоэтажной жилой застройки над многоэтажной на современном этапе развития города. Согласно планам стратегического развития областного цент¬ра эта ситуация должна существенно поменяться, и к 2025 году многоэтажная застройка должна значительно возобладать над индивидуальной. Это необходимо в целях доведения плотности застройки до нормативной, что влечет за собой эффективность использования городских территорий, снижает затраты бюджета на создание инженерно-транспортной инфраструктуры.

Ред. В таком случае, как сложится судьба частного жилого сектора? Что будет с малоэтажками, расположенными в цент-ре города? Будут ли выделяться новые площадки под индивидуальную жилищную застройку и, если будут, то где?

А. Г. ТИЛЬ. Малоэтажная застройка в центре города, особенно это касается ул. Северных и Амурских, не только не добавляет привлекательности городу, она еще и экономически неэффективна в части использования территории: плотность застройки здесь очень мала, следовательно, растягиваются транспортные магистрали и инженерные коммуникации, а это дополнительные затраты на их строительство и обслуживание. Поэтому и старый, и новый генплан однозначно определили развитие многоэтажной застройки на этих территориях. Причем застройки комплексной, со всей необходимой для жизни социальной и инженерной инфраструктурой, выполненной на качественно новом уровне.

Как эти планы будут реализованы? Еще до экономического кризиса начата реализация программы санации (оздоровления) территории. Суть её заключалась в следующем: между инвестором (застройщиком) и администрацией города заключалось соглашение о взаимодействии – некий договор о намерениях. В соответствии с этим документом администрация брала на себя обязательства по содействию застройщику (инвестору). А он, в свою очередь, должен был за счет собственных средств произвести расселение, снос, разработать проект, вынести его на обсуждение Архитектурно-градостроительного совета и т. д. в общем, определить программу последовательных действий по созданию нового качества застройки территории. Таких соглашений на территории г. Омска было заключено более 100, но кризис помешал реализации намеченных планов. И это при том, что на Советы уже было вынесено порядка 70% проектов. Освоение этих территорий пошло не теми темпами, что ожидались. Тем не менее в градостроительных документах все это учтено, проекты на сегодня не утратили своей актуальности, и я думаю, что в ближайшее время освоение центральной части города (улиц Северных и Амурских) должно продолжиться.

Стоит отметить, что с начала реализации программы регенерации ветхой жилой застройки в г. Омске работы по освобождению территорий от прав третьих лиц ведутся в 43 кварталах, расселено 345 жилых домов (индивидуальных и многоквартирных). В 34 кварталах застройщиками ведётся строительство многоквартирных жилых домов, в 17 кварталах введено в эксплуатацию 44 жилых дома.

В случае, когда существующая малоэтажная застройка является качественной и в плане инженерного обеспечения, и в плане архитектурного облика – она, конечно, сохранится. Но, как вы понимаете, таких территорий на карте города останется совсем немного. Согласно генплану индивидуальная малоэтажная застройка останется в Старом Кировске, Октябрьском округе, в районе Порт-Артура (ул. Марьяновские), у Телевизионного завода. В центральной части Омска – это район Казачьей слободы.

Новые площадки под развитие малоэтажного жилищного строительства в основном формируются на периферии города, поскольку это экономически целесообразно и более комфортно для жителей. Например, на Московке недавно был продан один квартал площадью 4,5 га. Там же подготовлены к аукциону сразу несколько площадок для комплексного освоения (поквартальной застройки): 5 кварталов — до 10 га; 1 квартал – 11 га для размещения 83-87 домов, по условиям здесь обязательно должна быть построена начальная школа.

В районах посёлков Светлый и Степной также сформированы земельные участки для поквартального освоения под малоэтажное жилищное строительство.

Почему поквартальное освоение? Дело в том, что большей частью эти земельные участки расположены достаточно далеко от основных коммуникаций и транспортных магистралей. И только комплексное освоение территорий позволит сократить затраты на создание инженерно-транспортной и социальной инфраструктуры.

Конечно, мы готовим на аукцион и отдельные участки, но это происходит, как правило, в двух случаях:

— во-первых, когда дома выбывают как аварийное жилье, и на освободившемся земельном участке, согласно генплану, возможно малоэтажное жилищное строительство;

— во-вторых, когда в сложившейся малоэтажной застройке есть свободный участок.

Например, такие участки есть в Больших полях, в пос. Волжском, в районе Осташково, по ул. Полевой, Заречным.

Особая тема – левый берег и, в частности – территория «Новая Чукреевка». Согласно генплану малоэтажная жилая застройка здесь сохранится, но качество её будет меняться. Недавно проект комплексного освоения территории для малоэтажного строительства представила на градсовет одна из омских строительно-инвестиционных компаний.

Так называемая «Долина нищих», появившаяся еще до принятия нового генплана, сохранится, но здесь также необходимо реализовать мероприятия по обеспечению застройки инженерной и социальной инфраструктурой.

Несмотря на то, что в черте города, и особенно в центральной его части, генплан существенно ограничил зоны сохраняемой малоэтажной застройки, приоритетное направление работы должно сосредоточиться на упорядочении такой застройки и улучшении её качества.

Ирина Баловнева

Редакция благодарит С. Шевченко и Н. Кузнецову за содействие в подготовке публикации

ЭКСПЕРТНОЕ МНЕНИЕ

П. Н. КРУЧИНСКИЙ, президент омского Союза предпринимателей

«. Если говорить о коттеджах, то традиционно наиболее востребованно жильё в черте города на Левом берегу (п. Солнечный, ул. Суворова, п. Чукреевка) и Правый берег Иртыша. В сегменте частных домов наибольшим спросом пользуются благоустроенные дома в разных районах города стоимостью до 3 млн. рублей.

Поскольку речь идёт об индивидуальном жилье – совместить спрос и предложение очень сложно. Ведь фундамент и основной конструктив большей части домостроений выполнены более 10 лет назад, а мода и материалы меняются достаточно быстро, поэтому часто возникают разногласия даже просто на уровне требований к дизайну, инфраструктуре и т. п. Еще одна серьёзная проблема: на сегодняшний день цена предложения превышает покупательную способность в среднем на 15-40%. К примеру, если потенциальный покупатель рассчитывает приобрести индивидуальное домостроение с определёнными параметрами за 3 млн. руб. цена объекта, удовлетворяющего его требованиям, обычно составляет около 4 млн. руб.

Что необходимо сделать, чтобы привести эти две структуры в гармонию?

По большому счету, речь здесь может идти о федеральной и региональной политике поддержки малоэтажного строительства. Для развития комплексной малоэтажной застройки нужны компенсационные инструменты, которые позволят создать хорошую инфраструктуру. Это очень важный вопрос, поскольку протяжённость коммуникационных сетей напрямую влияет на стоимость строительства. Сейчас мы наблюдаем стихийное освоение территорий, когда выкупают участки земли, строят дома, а потом по остаточному принципу начинают подводить все коммуникации. Хотя при упорядоченной застройке вся инфраструктура прорабатывается и оптимизируется на этапе планирования. Здесь нужно заметить, что цены на недвижимость в нашем регионе ниже, чем у соседей. С одной стороны, это плюс для жителей города и области, с другой – девелоперы и портфельные инвесторы не спешат вкладывать деньги в индивидуальное строительство, поскольку оно ощутимо менее рентабельно, чем многоэтажное. Поэтому нужно разрабатывать продуманную комплексную застройку, с тщательным маркетинговым анализом до начала выбора места, планировки участка, проектов строений и т. д.

Что касается городской программы регенерации, то я считаю: её основная проблема – неурегулированность на законодательном уровне отношений с собственниками жилья, запланированного под снос. На мой взгляд, нужно сделать следующее: на этапе разработки плана освоения территории сразу определять стоимость квадратного метра жилья, попадающего в зону регенерации, и информировать об этом собственника. Пусть эта цена будет в 2-3 раза выше рыночной (чтобы было выгодно продавать своё жильё на таких условиях) – но у неё должно быть предельное значение, иначе владельцы домов так и будут заниматься спекуляцией.

А примеров у нас достаточно»

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *